LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR EL PASO DEL TIEMPO: LA USUCAPIÓN
- Derecho de la Propiedad Rústica y Forestal
- septiembre 3, 2023
El hecho de estar especializados en la regularización de fincas rústicas, montes privados o constitución de Juntas Gestoras y Vecinales, hace que las cuestiones relativas a la sucesión de una persona, la situación de los herederos y los bienes que integran la herencia, sean una constante en el despacho, por lo que creemos conveniente dedicar este artículo a exponer las líneas generales de todo ese devenir de trámites, a fin de que resulte menos confuso para las partes implicadas.
la usucapión
La usucapión viene determinada en nuestro Código Civil como uno de los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales, y puede definirse como la adquisición de éstos por su posesión continuada durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. En términos generales y en cuanto a la capacidad para adquirir por este medio, pueden adquirir bienes o derechos las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos, así la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás. Respecto al objeto, son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres.
tipos de usucapión
Tradicionalmente se ha venido distinguiendo entre usucapión sobre bienes muebles o inmuebles y además entre usucapión ordinaria y extraordinaria, según se posea con buena fe y justo título (en el primer caso) o simplemente se posea (sin necesidad de éstos) durante el plazo que determina la ley.
EFECTOS DE LA USUCAPIÓN
Dado que se trata de un modo de adquirir originario, puesto que se produce con independencia del derecho del anterior titular sin que éste lo transmita, al usucapiente no le afectan las limitaciones que tuviera el anterior titular, y aquél adquirirá el derecho tal como lo viene poseyendo, en el caso de la usucapión extraordinaria, y tal como lo ha poseído y determinan su buena fe y justo título, en la ordinaria.
USUCAPIÓN ORDINARIA
A la usucapión ordinaria se refiere el artículo 1940 del Código Civil, que determina que para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley. En lo tocante al requisito de la posesión, establece el artículo siguiente, que ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. Se confirma así cuanto dispone el artículo 447 del Código Civil, a cuyo tenor sólo la posesión que se adquiere en concepto de dueño, puede servir de título para adquirir el dominio.
el usufructuario
Naturalmente, si se trata de usucapir otro derecho real, hará falta poseer en concepto de titular del mismo, por ejemplo usufructuario. Ha de tenerse en cuenta que no aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño.
que sea pública
Exige que tanto al inicio de la posesión como durante el tiempo de la misma, se haga visiblemente y sin ocultación, para que pueda ser conocida por el perjudicado. Ha de tenerse en cuenta que el artículo 444 determina que los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor, o con violencia, no afectan a la posesión y que el artículo 35 de la Ley Hipotecaria establece “a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito… se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.”
que sea no interrumpida
Se exige, como se ha visto que la posesión sea ininterrumpida. Así, la posesión se interrumpe para los efectos de la prescripción de forma natural o civil. Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año. La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente. Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial:
1º) Si fuere nula por falta de solemnidades legales.
2º) Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia.
3º) Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.
acto de conciliación
También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño, interrumpe asimismo la posesión.
renuncia de la usucapión
Respecto a la renuncia de la usucapión, el Código Civil establece que: «las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada; pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. Entiéndese tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido«. Es decir, que el usucapiente puede renunciar a la usucapión de forma expresa o tácita siempre que no suponga un perjuicio para terceras personas. Sin embargo, el artículo prohíbe que el usucapiente renuncie a la usucapión futura.
usucapión en el registro de la propiedad
ARTÍCULO 462
El primero de ellos sienta la base de que “la posesión de las cosas inmuebles y de los derechos reales no se entiende perdida ni transmitida para los efectos de la prescripción (usucapión), en perjuicio de tercero, sino con sujeción a lo dispuesto por la Ley Hipotecaria”.
ARTÍCULO 1949
El segundo de aquellos preceptos establece: “contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales, en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo”. Sí cabe en perjuicio del tercero la usucapión extraordinaria, aún cuando no sea por virtud de título inscrito, y cabe la usucapión ordinaria contra el tercero por virtud de título inscrito.
la buena fe del poseedor
La persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio, así se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide y se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario. La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. y por último se presume que la posesión se sigue disfrutando.
justo título
El artículo 1952 del Código Civil define el Justo Título como aquel “que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”.
elaboración del justo título
Ha de referirse al objeto de cuya usucapión se trate, no otro, y ha de ser apto para transmitirlo en abstracto. Tal título, ha de ser verdadero y válido. La usucapión despliega su eficacia en las transmisiones procedentes de quien no es dueño. La validez conlleva que no concurre el requisito si el título es nulo, y si es anulable, no habrá usucapión si se anula antes de consumirse o si se impugna después, se deja la misma sin efecto retroactivamente. Y además el justo título debe probarse; no se presume. La Ley Hipotecaria establece que “a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito… será justo título la inscripción…”.
usucapión ordinaria de bienes muebles
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe. Cuando se trata de inmuebles, el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título. Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar. Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo.
usucapión extraordinaria
Respecto a la usucapión extraordinaria, señala el Código Civil que “se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539 (las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sea o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título).
prescripción
En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:
- 1ª): El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
- 2ª: Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
- 3ª: El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad.
conclusión
Por lo tanto, las características principales de la usucapión son las siguientes: En primer lugar, es imprescindible la usucapión para que se produzca la posesión, ya que la usucapión se produce cuando el usucapiente es aun poseedor en el cual concurran determinados requisitos legales. En segundo lugar, solamente serán susceptibles de usucapión la propiedad y los derechos reales de goce y por último la usucapión produce la adquisición de la propiedad y, de manera simultánea, la pérdida de a propiedad por el titular anterior.
